In modo per certi versi semplicistico, una volta definito il bene da acquisire e concordato il prezzo, si è spesso portati a ritenere che non vi sia alcun ulteriore ostacolo al perfezionamento dell’acquisto se non la stipula del relativo contratto. La realtà è ben diversa: come già si è avuto modo di accennare nelle precedenti note, numerosi sono gli aspetti e le tematiche che le parti si trovano a dover esaminare e concordare, nonché le attività da intraprendere, prima di addivenire alla sospirata firma dell’accordo contrattuale.
Di norma le parti hanno interesse, e talvolta la necessità, di definire in forma scritta le attività preparatorie che esse intendono porre in essere, nonché le relative tempistiche, fino al momento solenne della sottoscrizione del contratto di compravendita. Così, spesso, le parti formalizzano tali intese mediante la firma di un documento che nella prassi commerciale viene comunemente denominato “lettera di intenti”.
E’ credenza diffusa nella prassi che la lettera di intenti sia un documento giuridicamente non vincolante con il quale le parti intendono fissare una serie di “paletti” nel corso delle trattative negoziali. Si tratta tuttavia di una definizione generica e non del tutto corrispondente alla realtà.
A lungo dottrina e giurisprudenza hanno discusso in merito alla natura giuridica della lettera di intenti che appare sempre difficile inquadrare in una specifica fattispecie contrattuale conosciuta dal diritto italiano. Indipendentemente dal “nomen iuris” utilizzato dalle parti (i.e. lettera di intenti, patto tra gentiluomini, minuta o pattuizione, “memorandum of understandings”), si tratta di un documento programmatico, talvolta anche molto articolato, che le parti sottoscrivono e scambiano nel corso delle negoziazioni per realizzare di fatto diverse finalità: solo per citare le più classiche e diffuse, per fissare il reciproco accordo di massima su alcuni elementi fondamentali dell’operazione di compravendita rimettendo a un tempo successivo la determinazione degli elementi ulteriori, per programmare modalità e tempistiche di tutta una serie di azioni e attività che esse dovranno intraprendere nel proseguimento delle trattative (si pensi all’organizzazione dell’attività propedeutica di “due diligence”), o ancora per definire gli strumenti risolutivi di problemi logistici e organizzativi che le parti potranno incontrare durante le medesime trattative.
In ogni caso dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che l’elemento tipico della lettera di intenti, che vale a distinguerla dal vero e proprio accordo contrattuale, è la manifesta volontà delle parti, da esprimersi in modo univoco all’interno del documento, di non vincolarsi giuridicamente e, pertanto, di non assumere obbligazioni contrattuali per esse vincolanti. Addirittura, secondo la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, anche in presenza di una completa definizione dell’assetto contrattuale, si può comunque integrare un atto meramente preparatorio, in quanto tale non vincolante per le parti, laddove risulti assente l’effettiva ed espressa volontà delle stesse di considerare il contratto del tutto perfezionato.
Cosa dice il Codice
La linea di demarcazione che separa la lettera di intenti dalla fattispecie contrattuale nei termini sopra menzionati appare oltremodo confortata dall’analisi di un principio generale del diritto italiano: ai sensi dell’articolo 1321 del Codice Civile, con il contratto le parti intendono “costituire, regolare o estinguere” un “rapporto giuridico patrimoniale”. Nel caso della lettera di intenti, ben potendo sussistere tutti gli altri elementi del rapporto contrattuale, è proprio la natura giuridica del rapporto a mancare alla luce della decisione comune delle parti, ribadiamo, da esprimersi in modo univoco all’interno del documento, di non creare a proprio carico obbligazioni vincolanti, bensì di restare sul piano dell’impegno morale e giuridicamente non rilevante.
Pertanto, è possibile convenire con la definizione piuttosto semplicistica che appare più in voga nella prassi commerciale, ossia che la lettera di intenti sia un documento di regola non vincolante per le parti che lo sottoscrivono. Tuttavia, va ricordato che tale conclusione non deriva dalla natura intrinseca del documento, bensì dalla volontà espressa delle parti: saranno le medesime parti a stabilire in modo univoco se il documento pre-negoziale da essi scambiato debba oppure no originare obbligazioni contrattuali a loro carico, non essendo sufficiente a tale riguardo la denominazione di “lettera di intenti” data dalle stesse a tale documento.
Le predette conclusioni sembrano trovare ulteriore conferma in riferimento a specifici obblighi che le parti possono inserire nella lettera di intenti: si pensi agli impegni di riservatezza circa il contenuto della lettera ovvero dell’operazione ivi menzionata oppure agli obblighi di esclusiva stante l’impegno di una o entrambe le parti di non instaurare con soggetti terzi alcuna trattativa riguardante il medesimo oggetto regolato nella lettera di intenti. In tal caso, sarà necessario che le parti attribuiscano espressamente carattere giuridicamente vincolante a dette obbligazioni affinché la loro eventuale violazione possa essere sanzionata dall’ordinamento giuridico.
Si è detto che l’elemento distintivo della lettera di intenti è la volontà che le parti devono esprimere in modo univoco all’interno del documento di non assumere obbligazioni contrattuali per esse vincolanti, bensì solo impegni di natura morale e sociale. Ci si potrebbe domandare quali siano allora le conseguenze di un’eventuale violazione di detti impegni: sul punto, per dottrina e giurisprudenza costanti, pare potersi sostenere che con la sopra citata dichiarazione espressa di non vincolatività degli impegni assunti nella lettera di intenti le parti abbiano altresì inteso sottrarre l’eventuale violazione dei medesimi impegni dalle forme di tutela giuridica previsti dall’ordinamento giuridico.
Tale assunto non deve ritenersi tuttavia dotato di valenza assoluta. Infatti, nel corso della fase precedente alla stipulazione del contratto, il diritto italiano vincola le parti a mantenere un generale comportamento di correttezza ai sensi dell’articolo 1337 del Codice Civile per cui “nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto le parti devono comportarsi secondo buona fede”.
Il “recesso ingiustificato”
La norma giuridica non specifica il contenuto del comportamento di buona fede che le parti devono tenere nel corso delle trattative negoziali. Dottrina e giurisprudenza concordano nell’individuarne la ratio nell’esigenza di tutelare l’affidamento di una parte nella correttezza della propria controparte nella conduzione delle negoziazioni, ciò che potrebbe specificarsi negli obblighi reciproci di chiarezza, di lealtà, di solidarietà e di informazione e la cui violazione darebbe luogo a una forma di responsabilità con conseguente risarcimento del danno a carico della parte che contravvenga ad alcuno di detti obblighi. In particolare, la giurisprudenza pone anche l’accento sulla fattispecie del “recesso ingiustificato” dalle trattative.
Ciò premesso, si discute circa la natura giuridica di una simile responsabilità. La tesi prevalente ne sostiene la natura extra-contrattuale collegata alla violazione della regola di condotta stabilita a tutela del corretto svolgimento dell’iter di formazione contrattuale. In tal senso il risarcimento del danno non punirebbe la mancata conclusione del contratto, bensì il comportamento di chi ha legittimato l’affidamento della controparte nella conclusione del contratto. In sostanza, e in linea con la sopra descritta natura giuridica della lettera di intenti, le parti sarebbero libere di recedere dalle trattative, pur in vigenza di una lettera di intenti espressamente qualificata dalle stesse come non giuridicamente vincolante, sempre che ci sia una giusta causa valutata di volta in volta alla luce del rispetto o meno dell’obbligo di correttezza di cui all’articolo 1337 del Codice Civile.
Secondo questa tesi la violazione di un obbligo pre-contrattuale sarebbe risarcibile solo nella misura dell’interesse negativo, ossia del danno subito a causa della infruttuosa contrattazione, consistente sia nella diminuzione patrimoniale che non sarebbe stata patita in assenza di detta violazione nel corso delle trattative (c.d. danno emergente), sia nella perdita di ulteriori occasioni per la mancata conclusione di altro contratto (c.d. lucro cessante). Si ritiene escluso, dunque, il risarcimento dei danni che si sarebbero evitati o dei vantaggi che si sarebbero conseguiti mediante l’esecuzione del contratto. Quanto all’onere della prova, spetterà al soggetto danneggiato, di regola, l’onere di dimostrare la colpa del danneggiante, il danno sofferto, nonché il rapporto intercorrente tra il comportamento della parte responsabile e il danno subito.
Per le stesse ragioni troveranno applicazione principi diversi laddove la lettera di intenti contenga impegni ai quali le parti hanno espressamente conferito rilevanza giuridica vincolante per le stesse (si pensi ai già citati obblighi di riservatezza e di esclusiva). In tali casi l’eventuale violazione non darà luogo a una responsabilità pre-contrattuale, bensì a una vera e propria responsabilità contrattuale. In base ai principi generali in materia di responsabilità contrattuale, il soggetto danneggiato avrà il diritto di chiedere l’adempimento dell’obbligazione (se ancora possibile) ovvero il risarcimento del danno nel limite di ciò che poteva prevedersi al tempo in cui è sorta l’obbligazione. D’altro canto, spetterà al soggetto inadempiente l’onere di dimostrare che il proprio inadempimento sia stato determinato da circostanze a esso non addebitabili.
In conclusione, nella prassi commerciale delle operazioni di compravendita immobiliare (ma non solo) è sempre più frequente il ricorso dei contraenti allo scambio di un documento denominato “lettera di intenti” con cui essi intendono per lo più formalizzare il raggiunto accordo su alcuni degli elementi essenziali del futuro contratto di compravendita e/o programmare le attività da intraprendere nel corso delle trattative fino alla stipula dell’accordo contrattuale, ma convenendone espressamente la natura non giuridicamente vincolante per le parti medesime. Tuttavia, pur in considerazione di tale natura non obbligatoria, è bene per gli operatori economici prestare sempre la massima attenzione al comportamento da essi tenuto durante il periodo di efficacia di detto documento, potendo esso generare una forma di responsabilità pre-contrattuale, con conseguente obbligo di risarcimento del danno prodotto (pur nei limiti sopra evidenziati), per la violazione del generale obbligo di comportamento secondo correttezza e buona fede imposto dal diritto italiano nel corso delle trattative.
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